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题目内容（请给出正确答案）

[单选题]

在地产评估中，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有者权益等来确定土地价格的估价方法称之为()

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.路线价估价法

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第1题

在地产评估中使用成本法，最需要评估人员把握的便是地产的重置成本。以新开发的地产为例，其重置成本构成是由()

A.土地取得费用

B.土地开发费用

C.资金成本、利润

D.有关税费和土地增值收益

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第2题

某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，志远房地产公司拟开发商品住宅小区而需用土地。请根据下列各题中给定的条件。回答问题：志远房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过()取得。

A.市人民政府划拨

B.志远公司与市人民政府土地管理部门协商取得

C.市人民政府土地管理部门招标，志远公司参加投标

D.市人民政府土地管理部门拍卖，志远公司参加竞买

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第3题

房地产开发贷款对象必须具备但不限于以下哪些条件（）

A.开发项目资金来源中自有资金（指所有者权益）占比不低于30%

B.开发项目已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证

C.贷款不得用于缴纳土地出让金

D.地产市场容量大，土地具有升值潜力

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第4题

下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因（答题时

下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估。

二、委托估价方

(略)

三、受托估价方

(略)

四、估价目的

根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。

五、估价依据

(1)《中华人民共和国土地管理法》。

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)。

(4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。

(5)××县基准地价成果资料。

(6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。

(7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料。

(8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料。

六、估价基准日

二○○七年六月二十六日。

七、估价日期

二○○七年五月五日至二○○七年五月十六日。

八、地价定义

本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。

九、估价结果

土地单价：116元/m2。

总地价：348.29万元。

总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。

估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略)。

十、需要特殊说明的事项

(一)估价假设条件

(1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。

(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。

(3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。

(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

(二)报告使用的限制条件

(1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。

(2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由XX评估有限公司负责解释。

(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

(4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。

(三)土地估价结果有效条件

(1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。

(2)本报告估价结果是在估价基准日、本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。

(3)委托方提供的资料真实、有效。

(四)其他需要说明事项

(1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。

(2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。

(3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。

十一、土地估价师签字

估价师姓名估价师证号签名

××× ××××× (签字)

十二、土地估价机构

××评估有限公司(公章)

二○○七年五月十六日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地登记状况

估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。

2．土地权利状况

根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。

3．土地利用状况

根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积30025.23m2，建筑密度40%～60%，容积率≤ 1.4，绿地率为≥15%。(以下略)

二、地价影响因素分析

1．一般因素(略)

2．区域因素

估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引人多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。

3．个别因素(略)

第三部分土地估价

一、估价原则

1．替代原则(略)

2．需求与供给原则(略)

3．变动原则(略)

二、估价方法与估价过程

(一)估价方法选择

估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准

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第5题