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有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1) 为什么要进行交易情况修正?
(2) 在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3) 根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
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1、房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种:
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高。
(3)买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低。
(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方。
(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正,建立容积率地价指数表。
容积率 |
1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
地价 指数 |
100 |
105 |
110 |
115 |
120 |
125 =100+100×5%[(1.5-1)/0.1] |
128 =125+100×3%[(1.6-1.5)/0.1] |
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数:[1-(1+8%)-30]/[1-(1+8%)-38]=0.9517
D使用年限修正系数:[1-(1+8%)-30]/[1-(1+8%)-35]=0.9659
5、案例修正计算
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
区域因素 |
容积率 |
剩余年限 |
个别因素 |
评估值 | |||||||
A.690× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
0.9517 |
× |
100 |
=713.86 | ||
110 |
100 |
102 |
100 |
99 | ||||||||||
B.700× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
1 |
× |
100 |
=717.47 | ||
107 |
107 |
100 |
105 |
98 | ||||||||||
C.730× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
0.9517 |
100 |
=674.07 |
|||
108 |
100 |
97 |
120 |
99 |
||||||||||
D.730× |
115 |
× |
100 |
× |
100 |
× |
105 |
× |
0.9659 |
× |
100 |
=712.98 | ||
113 |
95 |
103 |
100 |
108 | ||||||||||
案例C的值为异常值,应予剔除。其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果。
因此,待估宗地的评估值为:
=(713.86+717.47+712.98) ÷3=714.77(元/平方米)。
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