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题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物

是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格 30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。

答案

(1)求在估价时点时土地价值V_L： V_L=500×2000×[1-1/(1+8%)³⁶]/[1-1/(1+8%)⁴⁰]=98.26(万元) (2)求在估价时点时建筑物价值V_B： ①总建筑面积2000×3.0=6000(m²) ②重置价值6000b×1000=600(万元) ③可修复部分折旧额5万元． ④装修部分折旧额30×2.5/5=15(万元) ⑤设备部分折旧额50×2.5/15=8.33(万元) ⑥结构部分折旧额(600-5-30-50)×2.5/38.5=33.44(万元) ⑦总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元) ⑧建筑物价值V_B=600-61.77=538.23(万元) (3)求房地价值V： V=V₁+V_B+=98.26+538.23=636.49(万元) 该房地产在2005年5月的市场价格是636.49万元。
(1)求在估价时点时土地价值V_L： V_L=500×2000×[1-1/(1+8%)³⁶]/[1-1/(1+8%)⁴⁰]=98.26(万元) (2)求在估价时点时建筑物价值V_B： ①总建筑面积2000×3.0=6000(m²) ②重置价值6000b×1000=600(万元) ③可修复部分折旧额5万元． ④装修部分折旧额30×2.5/5=15(万元) ⑤设备部分折旧额50×2.5/15=8.33(万元) ⑥结构部分折旧额(600-5-30-50)×2.5/38.5=33.44(万元) ⑦总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元) ⑧建筑物价值V_B=600-61.77=538.23(万元) (3)求房地价值V： V=V₁+V_B+=98.26+538.23=636.49(万元) 该房地产在2005年5月的市场价格是636.49万元。

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更多“某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2001…”相关的问题

第1题

某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（)元/平方米。

A.20000

B.1250

C.800

D.5000

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第2题

某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。则该宗

房地产的收益价格为()万元。

A．95

B．92．4

C．94．1

D．96

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第3题

某宗房地产成交总价150万元，首付款30%，余款于半年及一年后分两次等额支付，年利率为6%。则经统一付款方式调整后的该宗房地产价格为（)万元。

A.150

B.148.35

C.145.52

D.142.38

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第4题

某宗房地产的净收益为每年200万元，建筑物价值为800万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值为（)万元。

A.2300

B.2400

C.2500

D.2550

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第5题

某宗房地产的综合资本化率为7.2%，其建筑物价值占房地产总价值的60%。若其土地资本化率为6%，则其建筑物资本化率为（)。

A.6.5%

B.7.8%

C.8%

D.8.2%

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第6题

某宗房地产每年的净收益为30万元，其土地价值为125万元。若建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，则该房地产的建筑物价值为（)万元。

A.160

B.180

C.200

D.220

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第7题

某宗房地产未来第一年的有效毛收入为150万元，此后每年以2%增长;而未来每年的运营费用保持不变为50万元。若收益期限视为无限年，房地产报酬率取8%，则该房地产的收益价值为()万元。

A.1667

B.1875

C.2500

D.3125

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第8题

某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,购买者要求的年收益率为12%,抵押贷款的年

利率为8%,该房地产的价格为()。

A．21.5万元

B．22万元

C．22.5万元

D．23万元

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第9题

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

1.1

30

A

690

2001.8.1

0

+2%

1.0

38

-1%

B

700

2000.8.1

+7%

0

1.1

30

-2%

C

730

2002.8.1

0

-3%

1.4

38

-1%

D

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

35

+8%

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1）为什么要进行交易情况修正？

（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

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第10题

需要预测某宗房地产2004年的价格,已知该类房地产1999~2003年的价格及其逐年上涨速度如下列所示

: 1999年,房地产价格的实际值为560元/m2。 2000年,房地产价格的实际值为675元/m2,逐年上涨速度120.5%,房地产价格的趋势值为678元/m2。 2001年,房地产价格的实际值为820元/m2,逐年上涨速度为121.5%,房地产价格的趋势值为820元/m2。 2002年,房地产价格的实际值为985元/m2,逐年上涨速度为120.1%,房地产价格的趋势值为992元/m2。 2003年,房地产价格的实际值为1200克/m2,逐年上涨速度为121.8%,房地产价格的趋势值为1200元/m2。试采用平均发展速度法预测该宗房地产2004年的价格。

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第11题

需要预测某宗房地产2004年的价格,已知该类房地产1999~2003年的价格及逐年上涨额如下: 1999年时,

房地产价格的实际值为681元/m2。 2000年时,房地产价格的实际值为713元/m2,逐年上涨额为32元/m2,房地产价格的趋势值为714.5元/m2。 2001年时,房地产价格的实际值为746元/m2,逐年上涨额为33元/m2,房地产价格的趋势值为748.0元/m2。 2002年时,房地产价格的实际值为781元/m2,逐年上涨额为35元/m2,房地产价格的趋势值为781.0元/m2。 2003年时,房地产价格的实际值为815元/m2,逐年上涨额为34元/m2,房地产价格的趋势值为815.0元/m2。试运用平均增减量法求2004年该宗房地产的价格。

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